当前全国地产行情整体下行，地产的属性和底层逻辑正在发生变化，而与地产有密不可分关系的商业，也正在经历一场蜕变之路。
地产的运行逻辑变了，
房子回归居住属性，地产回归制造业属性
从2021年下半年开始，随着国家对房地产调控政策的加码，以及疫情进入常态化带来的经济疲软和人们对未来预期的恐慌，房地产投资热情迅速降温。
进入2022年，全国几乎所有城市的房地产进入了冰封状态，开始了跌跌不休的节奏，以恒大、融创等代表性的全国各大房企纷纷爆雷，多数民营房企选择躺平，不再拿地，陆续裁员，各大城市从地王频出到土地纷纷流拍只用了半年的时间，这时国企、央企、地方城投不得不进场托底拿地，中国的房地产瞬间变了天。
这场从国家层面上的关于对房地产行业的调控，虽是国家长期房住不炒的政策延续，但2022年却成为了一个分水岭，因为从此大众对房地产的认知逻辑悄然发生了概念，房住不炒已经从国家的一句政策口号，正逐渐变成了大众普遍共识，过去投资房产稳赚不赔的认知惯性被颠覆。在前期，房地产开发商赚的盆满钵满，现在也是负债累累，那些房地产投资客，如今也纷纷选择割肉离场。当初凭运气赚的钱，现在却靠实力亏掉。
这场表面上看起来是房价下跌、地产行业周期性调整，但透过现象必须看到本质，这已经不再单纯的是房地产阶段性下行，而是房地产运行逻辑的改变。
在过去的二十多年，各个城市主要依靠土地财政增加财政收入，支持城市建设，中国迅速发展的城市化进程土地财政功不可没。在城市中修的道路车站、建的学校医院，这些资金有很大一部分是来自你的购房款。在城市，一套房子与太多东西捆绑，你既然享受城市的各项发展红利，那你要为城市建设做出贡献，而这个贡献就是在买房心甘情愿地掏空钱包中做出的，而随着房价的上涨，中国人对房子的执念，不仅仅是一个居住的地方，而是最有价值、闭着眼买也能稳赚不赔的投资品，很多人在一波波的房价上涨中，享受了这波政策的红利。
对于地产商来说，房地产也是一个依靠资金的高周转迅速实现钱生钱的门路，以恒大、碧桂园为首的高周转代表，恒大可以实现一张图纸建全国，每个城市都是一模一样的建筑造型，可以最大限度缩短设计周期。碧桂园345模式，可以实现从拿地三个月开盘，四个月资金回正，五个月资金再利用，三天盖一层，极度压缩建设周期。就是靠这种高周转，走出了一个个宇宙级房企和一个个曾经的首富。资金流动的周期越来越短，楼房的建设周期也是越压越短，房地产已经俨然演变成了一场资本的游戏。
可如今，随着中国的城市化进程的放缓和国家政策的调整，当房企纷纷债务违约倒闭，房价只涨不跌的神话也逐渐破灭，房地产的金融属性正在弱化，未来可能会逐步消失，我们不得不重新正视房地产这个行业。
“房子是用来住的”这句话是国家对住宅地产（也就是我们通常说的房地产）的明确定位，因此在未来越来越多的二手房可能慢慢丧失了流动性，就像汽车一样，很多房子买到手就会贬值，那些希望通过闭着眼买房而囤积房产倒手赚钱的希望会逐步破灭，那么房地产也将回归它的本质，房地产（这里主要指住宅地产）归根结底是制造业，而不应该是金融业，它就是未来满足人们的居住需求而制造出来的消费产品。因此，并不是所有的房子都有投资价值，居住才是房子的核心价值。
在这个逻辑下，我们发现当前存在的各类房地产乱象也会逐渐改变，在过去几十年房地产大潮烈火烹油、轰轰烈烈的发展，也衍生出并且也掩盖了很多问题，各地烂尾楼成了城市的伤疤，成了购房者心中永远的痛，掏空了全部积蓄，每月还着月供，交着房租，却看着一一堆冰冷钢筋水泥；
期房销售和高周转带来的房屋质量不达标，因为你发现只要房子能顺利建完就是对购房者最大的恩赐，先收房再验房，看似不合理却成了约定俗称的流程，而房价上涨带来的资产增值也让人们不再过多关注房屋质量问题，而房屋质量全凭开发商和建筑商的良心；
各种远离城区的新城区的规划，尤其在三四线城市，未来一二十年都很难发展到的偏远郊区打上一个高铁、文旅之类的概念，就大兴土木，概念造城，丝毫不问居住需求，也不管城市发展预期，购房者坑一波是一波，韭菜割一茬是一茬。
在这股浪潮下，房子已经不再是美好生活的象征，而变成了套在人们头上一把枷锁，有的人享受着这场房地产带来的狂欢，有的人在承受着这场狂欢背后的凄惨。
根据央行统计数字，中国居民70%的财富在房产上，那这些财富真的变成了不动产，当房子失去流动性、击鼓传花的游戏无法再玩下去的时候，推动中国经济发展最重要的引擎——消费就被压制，居民手中已经没有多余的钱拿去消费，而内循环的整个链条也将难以维系，当前刺激消费，降低利率，各种补贴鼓励买房买车已经激不起任何浪花。
这场从房地产调控引起中国经济的变革，带来了转型阵痛，就像三十年前日本主动刺破房地产泡沫一样，中国也到了不得不变的时候，房地产运行逻辑必然发生改变，脱掉裹挟在身上的金融外衣，让地产业回归制造业属性，让房子回归居住属性，在未来只有真正消费者满意的好房子才有市场、才有投资流通价值，能造出好房子的开发商才能生存。
我们很乐意看到真正用心做好产品、不追求高周转的地产商在这场地产危机中能够生存下来，从人们买房子到地产商的拿地变得越来越理性，这场危机让理性重新回归地产，那场燥热的房地产投资热潮或许一去不复返了。
与地产深度捆绑的商业逐步剥离，
需要找到新的价值点和经营之道
在过去，随着房地产的火热发展，商业地产一词也被发扬光大，商业和地产深入捆绑，地产犹如带头大哥，在前面开疆拓土，商业紧跟其后，为大哥站台撑场，以万达、吾悦为代表的地产公司在过去二十多年把这一招数运用地炉火纯青。
将商业和地产的创新性结合，属于商业模式的创新，在城市化进程和房地产高速发展阶段，着实是一招妙棋，通过商业激活城市板块，提升城市板块价值，从而提高地产销售价格，而地产通过销售获得现金流收益，住宅+商业综合地块由住宅获得销售收益，纯商业地块也要用商业属性的公寓获得销售收益，而通过商业的自持，又带来长期的租金收益和项目价值增值，这一套商业+地产的打法也使各地的商业，尤其是二三线城市在过去的二十年呈现井喷式发展。
这种商业与地产的深入捆绑为商业带来了良好的发展机遇，但也滋生了很多的问题，让当前的中国商业呈现出很多问题。
这场伴随着房地产发展轰轰烈烈的造城运动，带来的最直接的影响就是大量的商业入市，从当初拿地到建设，很多商业根本没有做相应的综合投资预期测算，也没有做自身商业经营水平评估，有地先拿了再说，拿了地先建了再说，使各地从增量市场进入存量市场，大量商业烂尾和空置，成为城市发展很难消化的硬骨头，住宅地产烂尾尚可以通过各项扶持政策找到接盘者，但商业一旦烂尾和空置，在自持和销售两难中很难找到合适的解决方案，自持就没有现金流支撑投入，销售则很难找到接盘者和投资散户，所以几乎在中国的每个城市都能找到烂尾空置数年、十几年的商业项目，一搁置就再难启动，造成了开发商资金沉淀多年，因此对很多中小开发商来说，长期的资金沉淀占用无法流动变现，资金链断裂，商业往往成为压垮骆驼的最后一根稻草。
有些开发商抱着销售的目的做商业地产，与住宅地产不同，商业地产本质上并不是制造业，而是服务业，它的运行逻辑是长期的市场运作经营带来收益，除了住宅地产配套的一定比例沿街商业以外，几乎绝大多数的分割出售的商业地产最终的结局都是失败的命运，要么无法出售也不会经营而长期空置，要么分割出售后由业主来买单，尤其是集中式MALL型商业分割成一个个小格子铺出售就更为离谱，或者包装成返租形式让投资者认为有大便宜可赚，最终结果就是根本不可能经营起来，承诺的租金收益或者返租根本无法兑现，过去称为一铺养三代，现在是三代养一铺，这种情况在全国几乎所有的城市都能找到典型案例。
从开始的城市规划就没有做好商业规划，商业大量扎堆入市，商业大量连片开发，而开发商又没有运营能力，即使有运营能力也不过是简单的复制，几乎所有的商业瞄准的都是吃喝玩乐购一体化的城市综合体购物中心定位，豪无差异，品牌雷同，竞争激烈，各个商业是你方唱罢我登场，各领风骚三两年，商户有如走马灯式地更换，加剧了实体商业的经营压力，让现在大家对实体商业投资心有余悸。很多的地产公司也没有在商业地产的投资中真正沉淀出商业运作经营的能力，赚快钱太容易了，而商业经营的慢钱，过去是看不上，现在是赚不到。
商业与地产的深度捆绑还有一个结果是公寓的出现，在中国地产法规中，压根就没有公寓的概念，它就是个舶来词，又是一个经过粉饰和包装的概念，根据规划要打造商业的地块，却经过概念的包装成为了住宅式公寓，但无论如何包装都改变不了商业的性质，随着房地产行情的下行，公寓更是一跌到底，笔者所在的一个山东地级城市，核心地段全国头部开发商精装公寓更是卖到了3000元/平，而当初拍地的土地成本楼面价近5000元/平，这个价格连当初的地价都收不回来，完全是赔钱赚吆喝。那很多人就会说那当初为啥还要拿地呢？因为根据城市规划，很多住宅地块是包含商住配比的，这个地块商住比为5:5，根据城市规划这个地块除了住宅之外，要建设以购物中心、酒店为主的商业，但开发商却把50%的商业全部做成了公寓，哪怕一平赔掉3000元，也要建成公寓卖掉，而不是做成商业自持经营，除了开放商欠缺商业运作能力之外，对商业自持经营的信心也可见一斑。
住宅地产都要回归居住属性，在未来的三四线城市，公寓市场也会越来愈窄，甚至会逐渐消失，而商业用地就要正儿八经当作商业来去运作经营，而不是一次性销售的赚一票就撤，因为当大众都知道这是坑而避而远之的时候，开发商也不会再往里跳了。
这些问题都凸显了过去商业跟在地产后面混日子的现状，或者伪装成地产赚一票就走的做法，当地产行业经过这场危机洗礼，回归到理性的运行状态，而之前很多躲在地产背后的商业，也需要面对新的市场变化，迎接商业本质的回归。
商业的本质是为消费者提供有价值的产品与服务，商业不是跑马圈地，商业不是竭泽而渔，商业应该奉行的是长期主义，在长期的经营中寻找商业的良性循环价值，找到新的价值点和经营之道。
新的商业发展周期
有核心竞争力的商业才有未来
随着地产属性的变化，商业也进入新的发展周期，这种变化带来的是商业从模式、逻辑、形态、认知上的全面变化。
首先，从模式上来说，商业+地产的模式还能不能走先去呢？可以走下去，因为现在很多城市的土地出让还有一部分是住宅搭配商业，但是房地产从野蛮生长的暴利时代结束，需要向精细化运作要效益，商业和地产就要算总账，商业既可以在与地产的融合中找到发展之道，又要具备独立的经营能力，从经营中获得长期收益，如果地产公司没有算好商业的帐，无论是自己经营还是联合开发轻资产运营，商业的运作都是不可忽视的重要板块，都必须为商业找到合适的归宿，否则你就根本没有拿商业地块的本事。
但在未来，销售型集中商业将不会再有市场，也不可能会成功，所以对开发商来说，要做好长期持有的心理准备，希望通过商业高周转赚快钱的梦就不要再做了，是不会有出路的，经过了这几轮的市场教训，投资者已经没有那么容易入坑了，而只会让开发商深陷泥潭。
当商业的长期持有成为常态，对经营者提出了更为严格的要求，经营者就要钻研商业的经营之道，苦修商业的基本内功，依靠简单的复制就想赢得市场已经越来越难，找到项目的核心定位，打造核心竞争力，成为赢得市场关键，要想在这场竞争中实现突围，必须要打造真正的商业精品，依靠品牌、产品、环境、服务、资本等多全方位运作能力赢得市场。
对于开发商来说，如果没有商业运作能力，那就要找到合适的合作者，未来的商业越来越专业化、精细化，商业项目的开发运作在角色上也可以分为投资者、开发者、运营者，他们的操作方式和思维方式也是不尽相同，地产开发商若想做好商业，需要看他们能不能真正做好这种角色上的转变。
投资者做投资收益测算和进行融资管理，这里需要的投资思维，会算投资总帐，处理好短期投资和长期收益的关系，可以找到商业持续增值和收益的投资之道，当然地产开发商若想做商业运营，投资者的思维也是需要具备的，做投资首先要具备的长期的投资策略和眼光，不是单纯的赚快钱，而是要赚更持久的钱，这就和地产的高周转思维形成差异，所以对于地产商来说，在思维上能否转变过来？
开发者做好项目的开发建设，这里往往就是开发商角色，需要做好项目的设计建造，但是商业的建造同样需要商业常识，对空间结构、建筑动线、商业设备等也要有全面深入的了解，否则建造出来的商业就会有天然的缺陷，后期花再大的力气也无法弥补，所以也就要求开发者要进行商业思维和常识的补课，或者找到合适的运营者进行合作，在项目建设前期就提前介入。
而运营者就是主要指商业运营公司，目前越来越多的商业公司开始进行轻资产运作，这也就是利用商业公司在前期积累的运营能力、商户资源、品牌价值等优势进行规模化发展，这也是对于很多中小型地产开发商来说做住宅商业用地开发的捷径，但要想实现规模化发展和可持续发展，还是要修好商业经营的内功，成立专业的商业公司，持续锤炼并真正具备商业开发和运营的能力和，也是地产开发商在地产行情下行的情况下，希望通过商业运营实现可持续发展转型的路径之一。
根据当前商业发展趋势，商业可以与任何其他行业相加，可以商业+地产，同样也可以商业+旅游、商业+产业、商业+公园、商业+体育等等，那只是模式的创新，不是本质的改变，任何的相加都不会更改商业的本质，任何的相加都不要妄图找到让商业运作变简单的捷径，因为随着人们消费水平的提升，商业需要变得越来越个性化、特色化、主题化，如果再想像过去一个模式、一张图纸走天下也越来越困难了，不能再迷信大而全的购物中心就是出路，也不要再认为走纯高端商业路线就一定适合你们项目。只有适合的才是最好。
当前，摆在我们面前还有一个问题，就是地产的快速扩张，带来的是住宅的空置率高和商业的存量巨大，住宅的空置需要通过长期的地产调整来慢慢消化。而商业存量，亟须进行存量商业的盘活，使每个城市大量的烂尾、空置商业重新焕发生机，这就更要求我们要重新审视每个商业，正视每个项目的空间价值属性，实体商业在本质上也是在经营空间，把商业放到空间的概念，如何实现空间的有效利用，发挥空间价值，为用户提供空间价值服务，也是解决存量商业途径之一。
在这一次整个经济和地产行业的下行周期，是一次行业大洗牌，过去良莠不齐、劣币驱逐良币的时代终会过去，真正用心造好的房子、用心做好的商业的才能活下来，所以对于商业从业者来说，要有产品思维，打造真正有忠实客户、有私域流量的商业产品，走出一条以打造商业核心竞争力的精品策略之路，成为能够经得起时间考验的百年商业品牌，商业形态会随着时间的推移而变化，但商业的本质永远都是不变的，那就是为顾客提供有价值的商品和服务，这句最简单的话，却是每个商业人最应该恪守的准则。
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