金融支持房地产再祭大招。近两日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）在业内传阅，迅速引发市场关注。
从内容来看，《通知》包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权益、延长房地产贷款集中度以及加大住房租赁金融等，六个方面共计16条措施。
虽然该《通知》未在官网正式发布，但北京商报记者从多方信源侧面求证到了该文件的真实性。在业内看来，《通知》的出台，意味着对房地产融资的大方向从限制转向了支持，从之前的稳楼市降低购房者压力，逐渐开始转变稳的方向，增加了稳房企，尤其是对民企融资松绑政策。
发力民企债券融资“第二支箭”
此次金融支持房地产政策可谓全面加码。具体来看，《通知》提出，将坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求；支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
其中提到，将支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
另外，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，央行曾会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题。
而在近期，中债信用增进公司、银行间市场交易商协会也已经组织多轮民营房企座谈会，通过中债增信的方式来支持房企发行债券。11月8日，中国银行间市场交易商协会也表示，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
中原地产首席分析师张大伟表示，16条金融支持房地产政策，力度的确非常大，从之前的稳楼市主要刺激购房者，降低购房者购房压力，逐渐开始转变稳的方向，增加了稳房企，之前房地产市场最大的问题是房企特别是民企没有杠杆，金融16条针对这个市场问题，开始松绑政策。这的确可以救活部分被错杀的民企，但整体看，对于整个房地产行业的影响依然要看交易市场能不能稳定。
不良资产资管公司将承担更大作用
值得一提的是，从此次《通知》中也释放一个重要信号：对于房地产市场不良资产，资产管理公司（AMC）将承担更大的作用。
正如《通知》提到：积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付；鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
不难看出，此次政策也明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，此次此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。
换而言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次政策再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。另外，对于资管公司处置不良资产方面，此次也提及了“提高资产处置效率”一词。
“其含义很清晰，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述，对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极的作用。”严跃进分析道。
植信投资研究院资深研究员马泓同样认为，资产管理公司作为金融机构，政策利用好AMC是帮助房企化解债务风险的有效途径之一。从海外成熟的资产管理公司处置不良房地产资产的经验来看，对仅仅以为现金流问题所产生的“不良资产”做好风险识别，包括烂尾楼或者经营不善的商业地产，如果AMC处理得当，未来都是存在赚钱机会的。关键是要深刻理解房地产周期，以及资产本身的质地，在合规性上满足监管要求，推动房企有效化解债务问题。
不过，难度也同样存在。张大伟认为，当下房地产市场的核心是销售困难，资产估值降低，所以鼓励资产公司介入，难度依然较大。稳房地产市场必须在稳交易的前提下才能稳企业。
个人可自主协商延期还本付息
另外，针对个人层面，《通知》还提到了将依法保障住房金融消费者合法权益。
具体来看，鼓励依法自主协商延期还本付息。要注意的是，这一政策也有其前提，适用范围主要是对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。
在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
“此次政策在购房者延期还贷方面，落实了非常好的保障制度，即个人征信制度。这说明监管研究了今年此类热点问题和新情况，从制度角度确保延期还贷工作顺利推进，是保民生的重要体现。”严跃进评价道，在延期还贷方面，此次《通知》注意到了一种新的延期案例，即因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款。此类情况或和保交楼工作有关，即一些楼盘交付出现了违约，所以有解除贷款或变更贷款的地方，但此类情形容易出现征信方面的问题。
另外，此次《通知》也提及，切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。
“这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者或业主的顾虑可以减少，其征信质量不会受影响。类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。”严跃进说道。
另从金融机构的角度出发，马泓建议，一个是要从消费者的权益角度出发，尽可能保障消费者权益；另外也需充分满足监管要求，针对例如疫情等特殊情况，可依法依规，对符合要求的原则上可以适当予以贷款展期，促进房地产信贷平稳运行。
北京商报记者 刘四红
