买房就像选筹，也有优先级。
在无锡这样的市场下，同样几百万，如何选筹，有没有逻辑，有没有方法论？
这篇文章，试着讨论下无锡的区域选择逻辑。
独家观点， 纯粹交流，欢迎探讨。
1
如果大家在无锡生活，你觉得房价是高还是低？
我相信没买房的绝大多数人肯定都会说，无锡房价太高了！
有房的人应该都嫌无锡房价还不够高吧。
没办法，立场不同，观点也不一样。
我们客观来看。
根据智研咨询数据，2022年10月全国城市房价排行榜，无锡排第23位。
那无锡这个房价水平究竟算不算高，换句话说，值不值呢？
我们先看无锡城市发展的基本面，能不能构成有力支撑。
评价一个城市的基本面好坏，一般看以下六个维度：
经济总量、人口、本外币存款余额、人均可支配收入、人均GDP、小学生增长数量。
- 2022上半年年无锡全年实现地区生产总值6714.75亿元，全国城市排名第15位
- 2021年末全市常住人口747.95万人，全国城市排名第31位
- 2021年年末金融机构各项本外币存款余额达21345.48亿元，全国城市排名第18位
- 2021年全体居民人均可支配收入63014元，全国城市排名第10位
- 2022年上半年人均生产总值达到9万元，全国城市排名第1位
- 2015-2020年5年间小学生增长率26%，全国城市排名第14位
可以看到，无锡的以上排名除了常住人口低于房价排名，其他都高于房价排名。
况且无锡在人口方面，2020 年常住人口 746.2 万人，相比 2010 年“六普”增长 108.8 万人，年平均增长率为 1.59%，属于人口净流入城市；
另外在2021年人才净流入占比排名中，无锡排全国第10，也算在某种程度上弥补了常住人口总量不足的短板。
综上所述，无锡的房价排名相对于城市基本面来说，算是比较合理的，有支撑要素，因此降价空间有限。
要不然，等了这么久，无锡的房价为什么没有出现明显下降，最多回调到1年前的水平？
数据来源：克尔瑞
2
大面没问题，那是不是无锡的房子可以随便挑呢？
显然不是，这里面还存在一个优先级。
楼间距先提观点——经开 > 梁溪中心主城 > 锡东新城 > 太科城 > 惠山天一新城。
有小伙伴会问了，锡西新城、洛社新城、沪宁新城、空港新城、宛山湖新城、梁溪科技城、惠山高新区、无锡科教城等等这些板块难道就不配有姓名？
解释一下，根据无锡最新的城市规划，从级别上来讲，一般将上面这些都归类于二级新城，从属于4大片区，而这里参与排序的是4大片区的核心区域。
好的，回归正题，为什么是这样的排序？
我们从规划布局、产业、人口三方面分别来看。
首先，规划布局主要看城规和交通。
根据无锡市自然资源和规划局公布的《无锡市国土空间总体规划（2021-2035年）》，无锡将要构建“一城两核、四片六组团”市区空间格局：
一城：市区主中心城区，包括“两核”和“四片”
两核：梁溪老城和太湖新城
四片：锡东城区、惠山城区、新吴城区和湖山片区
六组团：东港-锡北、玉祁前洲、洛社、阳山、鹅湖、羊尖六个外围城镇组团
一城两核、四片六组团
可见在城市能级上看，两核是同一个级别，四片是第二层级，六组团是第三层级。作为第二层级的核心区域，可以仅次于两核进行排序。
根据最新城规，对应两核四片，将设置高等级公共服务设施布局，这些选址从侧面上印证了区域级行政中心的所在地，从而带动周边城市界面的提升和发展。
公共服务设施布局
交通方面，城规显示，以轨交TOD为导向组织城市空间结构，受益的区域包括老城中心、太湖新城中心、新吴中心、锡东新城、惠山新城等。
TOD导向的空间结构图
城市主干道方面，城市快速中环和锡澄一体化凤翔路北延项目，直接使经开、惠山新城再受益，加入城市道路骨架的重要节点中。
无锡市快速中环示意图
锡澄一体化凤翔路北延项目示意图
其次看产业。
产业从四个维度来分析，代表产业中代表企业的分布，开发区的设置、上市企业的分布和GDP。
上世纪90年代中期以来，无锡经济进入技术密集型产业为主的发展阶段。
一方面，传统产业如纺织服装、冶金、通用设备等转型升级，另一方面，新兴产业如芯片、生物医药、新能源、高端船舶与海工装备、物联网等从无到有发展壮大，成为无锡新的经济增长点。
在新兴产业中，芯片产业和生物医药产业是典型代表，2021年无锡芯片产业营业收入1783.05亿元。2021年无锡生物医药产业规模达到1409.01亿元。
而这两大产业的代表企业，又主要分布在新吴和滨湖区，带来大量高素质人群。
资料来源：中商产业研究院整理
从开发区的设置上来看，无锡市内共有 8 个 国家级开发区和 9 个省级开发区，其中主要与高端制造有关的有：江阴市的江阴高新技术产业开发区、江阴临港经济开发区；新吴区的无锡高新技术产业开发区、无锡（太湖）国际科技园、无锡高新区综合保税区；滨湖区的无锡经济开发区、蠡园 高新技术产业园区等。
也就是说，高端制造类开发区主要集中于江阴、新吴和滨湖三个区域。
资料来源：中商产业研究院整理
从上市企业来看，据无锡市地方金融监管局披露，2021 年无锡全市上市公司176家，新三板企业277家，科创板企业10 家。上市公司最多的区域是江阴市（55 家）、宜兴市（31 家）、新吴区（28 家）。科创板企业则较为集中，10 家里有 7 家都位于新吴区。
由此看见，在无锡市区，上市企业多位于新吴区。
最后，直观一点，我们看各区GDP，尤其是人均GDP。
除了江阴和宜兴，无锡中心城区2022年上半年人均GDP前三名分别是新吴区、滨湖区和梁溪区。
新吴区实现GDP1087.3亿元，名义增速5.35%，人均GDP高达15.09万元，高居榜首，或许这也是整个华东地区人均GDP的佼佼者。
第三看人口。
近几年，市区老城人口外溢趋势较为明显，人口密度中心向东南方向的新城转移，太湖新城、新吴城区、锡东新城的人口密度持续上升，集聚规模扩大。
2020年无锡市域人口密度（人/公里）
市区人口在市中心5公里圈层范围最为集中；
惠山新城、太湖新城、新吴城区等人口密度中心集中出现在5-15公里的圈层范围；15-20公里的圈层范围出现多个外围街镇人口中心；
相比西北方向，东南方向出现更多的人口密度中心。
对照新版城规的四大片区来看，人口发展规模差异较大。
惠山城区人口密度最大；锡东城区人口密度第二，人口聚集空间位于东亭、安镇、查桥等老镇区。
四城区中最高人口密度中心出现在新吴城区的梅村，同时围绕空港、梅村、鸿山形成了多个人口中心，硕放东北方向人口密度明显增长。
湖山片区的人口规模、人口密度最低，与其他三区发展差异较大。
尽管老城区人口外溢明显，但依然是人口高度集聚区，最高人口密度达3.2万人/平方公里。2020年梁溪老城人口密度为13969人/平方公里，太湖新城人口密度为4729人/平方公里，作为“新核”仍在快速成长中。
2020年无锡市人口密度分布图
从2018—2020年常住人口的迁徙指数来看：梁溪区迁入与迁出都位列第一，经开区、滨湖区外区人口导入特征明显，惠山区、锡山区人口相对稳定。
3
综合以上规划布局、产业和人口的分析结果，可以这样归纳总结：
经开区以最高级别的规划布局优势，集中城市顶尖资源，成为无锡房价的最高级；虽然目前的GDP体量较小，但凭借距离优势，承接了滨湖区的置业需求外溢。
梁溪中心主城以最大的人口密度优势，可以长期保持供不应求的局面，但因建成区较早、土储不够，施展空间有限，因此后劲弱于经开；
锡东新城凭借无锡东站的交通枢纽地位，既可以吸附长三角的通勤人群，又有产业人群，在之前的发展基础和高规格的规划布局下，也将继续发力；
太科城虽然起步较晚，但凭借新吴区强大的产业优势，和庞大的产业人群，在ZF强大的发展决心推动下，房价后续将有明显的上升空间，是当下不可忽视的黑马，楼间距认为它将在不久的将来爆发；
惠山新城有庞大的人口支撑，不过因产业结构的相对劣势，环境和居住体验受到一定程度的影响，因此排在最后一位。
经开 > 梁溪中心主城 > 锡东新城 > 太科城 > 惠山天一新城。
以上是根据官方的两核、四片级别做出的划分。
为了方便大家看，更加贴近市场化的理解，楼间距把一级、二级板块都融合在一起，制作了下面这张无锡板块梯度表。
这张表已经充分经过市场验证，从新房售价和土地价格就可见一斑。
有了这个小工具在手，大家可以一目了然看清楚，遇到各种“新城”也不会被绕进去了。
无锡板块梯度表
看到这里，可能会有人有疑问，怎么排序感觉有点乱？
其实并不乱，这是从两个维度来排的，一个是官方规划的维度，一个是市场认可的维度。
举例，皇后的地位虽然高，但她可能没贵妃得宠，一个道理。
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信息来源：无锡市统计局、中商产业研究院整理、江南晚报、无锡市国土空间规划编制研究中心
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