二手房“带押过户”政策，已从个别试点进入到全面铺开的新阶段。
11月15日，浙江省自然资源厅发布通知称，为降低二手房交易双方资金及时间成本、提高交易登记安全性，其联合浙江省银保监局等多部门起草了《关于深化“总对总”多跨协同，推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知（征求意见稿）》。此次征求意见稿充分说明，带押过户政策深入人心，并开始从城市试点逐渐进入到省级推广的范畴。
带押过户制度是2022年二手房交易中颇受市场关注、好评较多的政策。包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波等城市陆续推出了这项服务，深入探索了二手房还贷、交易和过户等环节的制度创新。从各地反馈的情况看，买卖双方都对这项政策带来的便捷性持点赞态度。比如说，部分参与带押过户的房东发自内心感叹：“没想到这么快就可以办理了，作为卖方，不用筹钱还清房贷，就能完成过户，真是太省心了。”类似感叹说明，二手房带押过户政策具有非常好的群众基础，尤其是在2022年特殊的房地产市场环境下，此类制度减少了房东筹钱还款的压力、减少了购房者垫付资金的顾虑，具有非常好的经济效益和社会效应。
我们应该充分认识到，带押过户政策已开始进入新阶段。在新阶段中，就是要加快其他未落实的城市积极建立这项制度，同时要求各地主动宣传好这项制度。唯有这样，才能更好地发挥制度优势，为二手房市场的活跃和健康发展增添新动力。
从制度推广来说，全国一些重点城市已在积极推进，其他城市则需要快马加鞭，即要学习优秀经验和模式，争取在今年年底或明年上半年快速建立带押过户制度。各地相关部门要加大协作力度，尤其是自然资源部门、商业银行部门、不动产登记部门等，要强化数据对接和平台开发，积极搭建具有稳定运行能力的平台和工作机制，确保好政策早日服务人民群众。
而从制度宣传来看，目前各地对这个政策的宣传力度其实还不够。出现这种原因，也和“带押过户”这个词略显抽象有关。尤其是和传统的“限购”、“限贷”等词相比，“带押过户”一词略显深奥，其也影响了房东和购房者对该制度的理解和消化。各地要加快编制简易小手册，通过中介门店和银行网点主动做宣传。要少谈“抵押权”方面的抽象的法理概念，多强调“无需还贷也可出售二手房”的通俗解读。唯有这样，老百姓对于这个政策的理解才会透彻，各地也才能更好地发挥政策的效应。
随着带押过户制度的全面铺开和进入新阶段，传统二手房交易的框架和逻辑有了调整。新制度必然带来新情况和新问题，各市场参与者要积极研究这项政策、主动思考，尤其是要对潜在的风险提前做规避，以更好促进这项制度的全面铺开。这里主要从银行即抵押权人、卖方即房东，以及买方即购房者三个层面进行分析。
首先，从银行角度看，其属于抵押权人身份，所以一定要保证抵押权不会被丧失。但如果涉及跨行业务，此时就要防范抵押权丧失的风险。另外，对于银行来说，在办理此类业务时，不能想当然地认为，只要银行同意就可以办理。这两年房地产领域出现了“居住权”的新概念，银行要注意居住权与抵押权发生冲突的风险。
其次，从原房东角度看，要认识到，“可以不还贷就允许直接出售二手房”不代表可以不用偿还贷款。如果房子出售过程中，房价出现了明显的下滑或房屋出现较大的贬值，此时二手房出售款可能比较少。原房东此时若要履行房贷偿还义务，也依然需要通过别的渠道去筹资。
再次，从购房者角度看，带押过户并不必然把交易风险给消除了，比如说在参与此类模式时，要检查下相关二手房是否设定过“不得转让”条款，抑或是检查下此类房屋是否存在共有产权人。同时此类交易涉及比较多的关联机构如资金担保机构，进而会涉及各类新合同，购房者要对合同条款多做检查，防范出现新的风险。
作者/严跃进 上海易居房地产研究院总监
编辑/岳彩周
校对/付春愔
