01
几天前，抢救房地产的“金融16条”震撼出炉。
关于金融16条，这两天的解读文章已经很多了，满屏都是“史诗级救市”。
这16条说了什么呢。
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
史诗级是不是意味着，这一次比2008年的四万亿还要猛？绝地反弹的时候到了？伟大的转折点要来了？对不起，别急着兴奋。利好确实是利好，但房价一时半会绝对飞不起来。你能相信刚从ICU里爬出来的绝症患者，可以直接扔掉拐杖疯狂蹦迪？反正我不信。同样的史诗级救市，所处的历史阶段不同，结果肯定不一样。
你别看朋友圈里置业顾问一片沸腾，其实大家心里都有数。
02
2022年的楼市跟2008年的楼市，不但在于市场的惨烈程度不一样，最根本的不一样之处在于，楼市大背景发生了巨变。
来看一组数据对比：
2008年全国商品房均价3919元/平方米，2022年全国商品房均价1.04万元/平方米。
2008年全国城镇化率仅为33.23%，2022年全国城镇化率已达51.27%。
2008年中国房地产总市值100万亿，2022年中国房地产总市值400万亿。
2008年中国人口自然增长率千分之5.1，2022年中国人口自然增长率可能首次为负数。
2008年中国居民杠杆率18%，2022年中国居民杠杆率62%。
图片来源：国民经略
无论你承不承认，20多年房地产高速增长的黄金时代早就宣告结束。
在城镇化进程告一段落、人口增长停滞不前、住房需求接近饱和等多重因素影响下，中国楼市继续高歌猛进的底层逻辑基本已不复存在。
以前很多人以为房住不炒只是个口号。现在房子放开让你炒，你也炒不动了。
大疫三年，世道维艰。覆巢之下，安有完卵。开发商日子固然不好过，要知道，普通人的日子更难。
各行各业收入缩水是普遍现象，个别行业甚至遭遇毁灭性打击，从业人员一夜失业也不罕见。
不是不想买房，而是不敢买房。在收入预期严重下降的前提下，买房约等于自杀。
所以，再大的利好，顶多只能逐步恢复楼市元气，不可能直接引爆楼市行情，重现全民抢房疯狂局面。
03
最可怕的是，当下楼市是非正常状态下的楼市，是内忧外患信心尽失的楼市。
在政策重锤和疫情阻击的猛烈打击下，这两年大部分民营开发商已经痛苦不堪，不少更是徘徊在生与死的悬崖边缘。
停工、烂尾已非个别现象，反而有愈演愈烈之势，成为影响民生和金融稳定的大地雷。
金融16条以及其他配套政策的陆续出炉，一方面是拨乱反正，令房地产回归合理状态。另一方面是保民生，保交楼，拆除系统性金融风险。几个月前，上边的想法可能还是：“救楼盘不救房企”、“保民生不保开发商”。
现在看来，已经明确调整思路了。
事实证明，救项目不救房企是一种不切实际的空想。开发商都死翘翘，谁来履行交楼责任？全靠地方政府显然不太现实。
市场经济，专业人做专业事才是最有效率的。
开发商最大的问题是缺钱，缺乏流动性。那就给钱，输血。
在此之前，银行之所以瞻前顾后不敢放贷，就是怕担责任。现在好了，“16条”里说了，合规放贷形成不良资产的——“可予免责”。
前所未见的表述。确实是史诗级。
但在我看来，史诗级的救市和输血还是来得太晚，太犹豫。
11月14日，有媒体透露河南地产龙头建业集团将进行裁员，规模高达7000人。目前建业并未对此消息进行辟谣。
建业是河南房地产的一面旗帜，也是房地产行业少数值得尊重的民营企业之一，向来以稳健和责任感著称。
曝出这样的消息，也充分说明这个行业真的是，不乐观到了极点。
如果建业都快撑不住了，那撑得住的还有几个呢。
抢救房地产，一刻不容缓。
